Quản lý thuế và lệ phí: Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động kinh doanh bất động sản

QUẢN LÝ THUẾ VÀ LỆ PHÍ

THUẾ TNCN & GTGT TỪ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Theo Luật Thuế TNCN 2025 • Nghị định 141/2026/NĐ-CP • Nghị định 253/2026/NĐ-CP

Ngưỡng Miễn Thuế: 1 Tỷ Đồng/Năm

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cá nhân/hộ cho thuê nhà, mặt bằng có tổng doanh thu năm ≤ 1 tỷ đồng được miễn 100% thuế TNCN & GTGT.

Vẫn phải nộp Tờ khai doanh thu tự khai

Doanh Thu Trên 1 Tỷ Đồng/Năm

Bắt buộc sử dụng Hóa đơn điện tử và nộp thuế. Thuế suất cố định: 5% GTGT và 5% TNCN.

TNCN chỉ tính trên phần vượt 1 tỷ
Công thức tính thuế cho thuê BĐS:
• Thuế GTGT = Tổng doanh thu × 5%
• Thuế TNCN = (Tổng doanh thu - 1.000.000.000) × 5%
*Ví dụ: Doanh thu 1,5 tỷ → GTGT = 75 triệu, TNCN = (1,5 - 1) × 5% = 25 triệu. Tổng thuế = 100 triệu đồng.
Loại hình Sắc thuế & Thuế suất Cơ chế tính Thời hạn kê khai
Cho thuê nhà, mặt bằng, đất đai GTGT: 5% TNCN: 5% TNCN chỉ tính phần doanh thu > 1 tỷ đồng/năm Theo năm hoặc kỳ thanh toán hợp đồng
Kinh doanh Khách sạn, Homestay
(Dịch vụ lưu trú du lịch)		 GTGT: 5% TNCN: 2% Tính trên toàn bộ doanh thu phát sinh Theo tháng hoặc quý (Hộ kê khai)

Thu nhập từ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản được chia làm 3 nhóm đối tượng riêng biệt theo quy định hiện hành:

Tiêu chí so sánh 1. Môi giới độc lập (Hộ kinh doanh) 2. Nhận hoa hồng từng lần (Vãng lai) 3. Nhân viên chính thức (Ký HĐLĐ)
Căn cứ pháp lý Nghị định 141/2026/NĐ-CP Nghị định 253/2026/NĐ-CP Luật Thuế TNCN (Bài lương, công)
Bản chất thu nhập Thu nhập từ kinh doanh dịch vụ Thu nhập vãng lai từng lần Tiền lương, tiền công
Thuế suất áp dụng 7% (5% GTGT + 2% TNCN) 10% TNCN tại nguồn Biểu lũy tiến từng phần (5% - 35%)
Ngưỡng tính thuế Doanh thu > 1 tỷ đồng/năm (Dưới 1 tỷ miễn thuế) Khoản chi trả từ 2 triệu đồng/lần trở lên Thu nhập tính thuế sau giảm trừ
Giảm trừ gia cảnh Không áp dụng Không áp dụng Được giảm trừ bản thân & NPT

Mô Phỏng Tính Nhanh Nghĩa Vụ Thuế

Ngưỡng chịu thuế: 1 Tỷ VNĐ
Thuế GTGT phải nộp: 75,000,000 VNĐ
Thuế TNCN phải nộp: 25,000,000 VNĐ
TỔNG TIỀN THUẾ PHẢI NỘP: 100,000,000 VNĐ

Kiểm tra nhanh mức độ nắm vững các nguyên tắc thuế BĐS thực chiến:

Câu 1: Năm 2026, cá nhân cho thuê dãy phòng trọ đạt doanh thu 900 triệu đồng/năm thì phải nộp số tiền thuế là bao nhiêu?
Câu 2: Bạn là môi giới tự do không có mã HKD, ký hợp đồng hoa hồng từng lần với một sàn BĐS. Khi sàn chi trả thù lao 60 triệu đồng, số tiền bị khấu trừ thuế tại nguồn là:
Câu 3: Cá nhân cho thuê căn hộ doanh thu 1,4 tỷ đồng/năm. Thuế TNCN 5% sẽ được tính trên cơ sở số tiền nào?