Quản lý thuế và lệ phí: Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động kinh doanh bất động sản

THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP TRONG KINH DOANH BĐS

BÀI 1: DOANH THU, CHI PHÍ VÀ CƠ CHẾ TẠM NỘP THEO TIẾN ĐỘ

Bản chất thu nhập của doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

🎯 1. Phân loại Bản chất: Thu nhập SXKD chính vs Thu nhập khác ▼

Khoản 2 Điều 3 Luật số 67/2025/QH15:

  • Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê lại QSDĐ là thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh chính, tính theo cơ chế doanh thu - chi phí tại Chương IV Nghị định 320/2025/NĐ-CP. Ví dụ: Công ty A là một công ty địa ốc (đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS). Công ty A đầu tư xây dựng một khu đô thị rồi tiến hành chuyển nhượng, cho thuê. Doanh thu này là thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh chính của Công ty A. Công ty sẽ lấy tổng doanh thu này trừ đi các chi phí hợp lý (chi phí xây dựng, chi phí vốn, tiền sử dụng đất, chi phí quản lý...) để tính ra thu nhập chịu thuế TNDN.
  • Doanh nghiệp ngành khác (không phải kinh doanh BĐS) khi thanh lý tài sản BĐS: Mới được phân loại vào thu nhập khác.
⏱️ 2. Thời điểm ghi nhận doanh thu ▼

Thời điểm ghi nhận (Điều 17 NĐ 320/2025/NĐ-CP): Doanh thu tính thuế được xác định tại thời điểm bên bán bàn giao BĐS cho bên mua, hoàn toàn không phụ thuộc vào việc bên mua đã làm thủ tục sang tên, cấp sổ đỏ/sổ hồng hay chưa.

⚠️ Căn cứ Bảng giá đất (Luật Đất đai 2024):
Nếu giá chuyển nhượng đất trên hợp đồng thấp hơn Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh tại thời điểm ký kết, cơ quan thuế sẽ lấy theo Bảng giá đất để tính thuế. Vì Luật Đất đai mới đã bỏ khung giá đất, bảng giá định kỳ hàng năm tiệm cận giá thị trường, hành vi kê khai "hai giá" sẽ bị xử lý trốn thuế.
💰 3. Cơ chế Tạm nộp 1% và Quy tắc An toàn 80% (NĐ 91/2022) ▼

Khi doanh nghiệp thực hiện dự án BĐS và thu tiền ứng trước của người mua theo tiến độ:

Chưa xác định được chi phí tương ứng:
➔ Tạm nộp thuế TNDN = 1% × Doanh thu tiền thu trước.
➔ Khoản này chưa tính vào doanh thu chịu thuế trong năm (chỉ hạch toán tạm nộp).
🚨 LƯU Ý NGƯỠNG 80%:
Theo Nghị định 91/2022/NĐ-CP, tổng số thuế TNDN đã tạm nộp của 04 quý không được thấp hơn 80% số thuế TNDN phải nộp theo quyết toán năm. Nếu thiếu, doanh nghiệp bị tính tiền chậm nộp 0,03%/ngày trên số tiền nộp thiếu tính từ hạn chót tạm nộp quý 4!
🏗️ 4. Công thức Phân bổ Chi phí Kết cấu Hạ tầng ▼

Chi phí phân bổ cho phần diện tích đất đã bàn giao/chuyển nhượng được xác định theo công thức chuẩn hóa tại Nghị định 320/2025/NĐ-CP:

Chi phí phân bổ = Tổng CP hạ tầng × [Diện tích đã bàn giao / (Tổng diện tích đất giao - Diện tích công cộng)]
⚡

CÂU HỎI

Tình huống: Công ty BĐS An Lạc thu tiền theo tiến độ đợt 3 của 50 căn hộ trong năm 2026 nhưng chưa nghiệm thu bàn giao căn hộ. Kế toán phải xử lý thuế TNDN thế nào?